Sortie du marché locatif, audit obligatoire… Alors que les restrictions se multiplient pour les propriétaires de passoires énergétiques, les DPE « frauduleux » sont de plus en plus nombreux. Comment détecter un faux diagnostic et quels sont vos recours ?
Les fraudes au DPE se multiplient
Depuis la mise en place de la loi Climat et Résilience, l’importance prise par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est décuplée. Alors que les biens les plus énergivores (G+) sont exclus du marché locatif depuis janvier 2023, les logements classés G suivront en 2025. Ce sera au tour des logements classés F en 2028, puis de ceux notés E en 2034.
Parallèlement, un audit énergétique est devenu obligatoire, en plus du DPE, pour les passoires énergétiques, qui subissent également une décote sur le marché. Dans ce contexte, la fraude au DPE semble se développer. C’est en tout cas ce que constatent nos confrères du Parisien, qui ont mené une enquête sur ce sujet épineux.
Le quotidien régional partage notamment les témoignages de propriétaires de passoires énergétiques qui sont incapables de rénover énergétiquement leur bien avant la date fatidique du 1er janvier 2025… et qui préfèrent donc opter pour de faux DPE pour continuer à louer. « J’ai fait faire un DPE bidon et je loue mon studio en direct, à des amis d’amis, qui connaissent la situation énergétique et ne déposeront pas plainte », affirme au Parisien une propriétaire de la capitale.
Pour la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM, les DPE frauduleux restent marginaux.
Comment identifier un DPE frauduleux ?
Alors que les « faux DPE » semblent se multiplier, comment faire pour les détecter quand on est à la recherche d’un logement à louer ou à acheter ? En réalité, de nombreux points permettent de différencier un DPE frauduleux d’un DPE réalisé dans les règles de l’art.
D'abord, il convient de vérifier la validité du DPE. En effet, si les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans, ceux effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Les diagnostics qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne le sont plus depuis le 31 décembre 2024.
Ensuite\, si la date du DPE vous semble valide\, vérifiez tout de même que** le diagnostiqueur est bien affilié à un organisme certificateur**. Son numéro d'identification doit être inscrit sur le DPE. Si ce numéro n’apparaît pas\, le DPE n'est pas valable. Vous pouvez également vérifier la validité du certificat du diagnostiqueur sur l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers. Assurez-vous également que votre DPE est bien référencé sur le site de l’ADEME.
En outre, plusieurs éléments doivent obligatoirement figurer sur le DPE (caractéristiques du bien, quantité d’énergie consommé pour chaque catégorie d’équipements, estimation du coût de l’énergie, etc.). Si des éléments sont manquants, le DPE n’est pas valide.
Comment contester un DPE ?
Si, une fois installé dans votre appartement ou maison, vous estimez que la consommation énergétique du logement ne correspond pas à ce qui est indiqué dans le DPE, vous pouvez le mettre en doute. En effet, le DPE est désormais opposable durant une durée de 10 ans. Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous pouvez donc vous retourner contre le diagnostiqueur si vous considérez que le résultat du DPE est erroné.
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sauf si l'erreur vient du fait que le propriétaire, bailleur ou vendeur, lui a intentionnellement communiqué de fausses informations concernant le bien immobilier ou ses équipements.
Vous pouvez donc effectuer un recours auprès du tribunal pour demander des dommages et intérêts ou l'annulation du bail ou de la vente. Cette action en justice peut toutefois prendre plusieurs années. Il faut notamment apporter la preuve que le DPE est erroné. Cela nécessite généralement la réalisation d’un nouveau diagnostic pour confronter les résultats.
Le diagnostiqueur doit souscrire une assurance pour couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité.
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